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  • 18
  • December
  • 2018

Reciente reforma en materia de alquileres y vivienda: cambios importantes y novedades

Published by Silvia Valverde in Litigation - Procedural Law & Arbitration, Civil Law comment
Alquiler - Vivienda

El Consejo de Ministros celebrado el pasado viernes 14 de diciembre aprobó un Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, medidas que entrarán en vigor a partir del día siguiente de su publicación en el BOE – lo cual aún no se ha producido-, no teniendo efectos retroactivos, esto es que resultan de aplicación a los contratos que se suscriban a partir de entonces. 

Esta nueva norma modifica cinco leyes: la de Arrendamientos Urbanos –LAU-, la de Propiedad Horizontal – LPH-, la Ley de Enjuiciamiento Civil – LEC-, la reguladora de las Haciendas Locales y la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados –ITPAJD-, contemplando las siguientes medidas a destacar:

 

  1. Mejora de la regulación de los contratos de alquiler

 

  • Ampliación de los contratos Se amplia el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.
  • Ampliación de la prórroga tácita Se amplia de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el período de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
  • Fianzas y avales limitados a dos meses Se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades de la renta, salvo que se trate de contratos de larga duración. De esta forma se limita la carga económica que en ocasiones genera al inquilino la firma de un nuevo contrato, a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza.
  • Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica (sociedad o empresa) salvo aquellos gastos en los que se incurra por iniciativa directa del arrendatario.
  • Exclusión de los pisos turísticos Se remiten a la normativa sectorial turística que les resulte de aplicación, para ser tratados como una actividad económica excluida de la LAU

 

  1. Medidas a favor de las comunidades de propietarios frente al alquiler turístico de viviendas

 

  • Quórum para su limitación La mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios de la comunidad de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda para favorecer la convivencia en el edificio.

 

  1. Medidas fiscales

 

  • Exención del ITPAJD Se establece la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de la vivienda habitual.

 

  • IBI en los contratos de alquiler Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social por parte de la Administración o ente público. Así mismo se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler de precio limitado. Y además se establecen las bases para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado de carácter permanente para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo del IBI establecido en el año 2002.

 

  1. Modificaciones en los desahucios

 

  • Reforma del procedimiento de desahucio En ese sentido se reforma la LEC  para ofrecer más protección a los hogares vulnerables, mejorando la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

 

  1. Medidas de fomento de la accesibilidad universal

 

  • Accesibilidad a edificios Para estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad de los edificios se reforma la LPH para aumentar en un plazo de tres años a 10% el fondo de reserva y establecer que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, para facilitar el acceso a las personas con movilidad reducida.
  • Obligatoriedad de las obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas

 

  1. No se incluye por ahora en las medidas el control del precio del alquiler

 

  • Rechazo a la intervención del precio del alquiler El Gobierno finalmente no ha incluido la limitación en el precio del alquiler tal y como parece había acordado con Unidos Podemos en el acuerdo presupuestario, para desarrollar durante 2019, por ello no se descarta que alguna medida al respecto se pueda incluir en los presupuestos del próximo año que deberían aprobarse en enero, o en otra norma como la Ley Estatal de la Vivienda que se pretende elevar al Parlamento el año que viene.

 

  1. Otras medidas que llegarán

 

  • Plan 20.000 viviendas Se prevé, entre otras medidas, como mas relevante la construcción a lo largo de un plazo de 4-6 años de 20.000 viviendas destinadas de forma indefinida a alquiler o cesión de uso con rentas y precios limitados en aquellas localizaciones que cuenten con una demanda acreditada y en las que el precio del alquiler se ha incrementado considerablemente.

 

Desde Fortuny Legal seguiremos el desarrollo del Real Decreto-Ley y las nuevas medidas que en el futuro se puedan implantar.

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