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  • 17
  • Mayo
  • 2013

Novedades jurisprudenciales en materia de ejecución hipotecaria

Publicado por Redacción en Derecho Bancario, Derecho Civil comentar
Diario Jurídico - Novedades jurisprudenciales en materia de ejecución hipotecaria

Son muchas las novedades jurisprudenciales en relación a los préstamos hipotecarios, tal vez motivadas por la gran alarma social que genera en la actualidad este tipo de productos bancarios.

El pasado mes de marzo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, nos sorprendió con una sentencia de fecha 14 de marzo de 2013, a través de la que se ofrece nuestros Tribunales, unos parámetros de interpretación del sistema de procedimiento de ejecución hipotecaria regulado en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, a fin de que no vulnere lo establecido en la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

 

El origen de esta disyuntiva radica en el hecho de que nuestro sistema jurídico, no permite al consumidor, en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria, alegar motivos de oposición basados en el carácter abusivo de una cláusula contenida en un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional, obligando al mismo a interponer un procedimiento declarativo, al margen de la ejecución hipotecaria iniciada previamente por la entidad financiera, para resolver sobre dicho aspecto, sin permitir que el juez que conoce del proceso declarativo, adopte medidas cautelares que garanticen la plena eficacia de su decisión final.

 

Este sistema puede resultar perjudicial para el consumidor, quien tras verse obligado a iniciar un nuevo procedimiento para oponer el carácter abusivo de una cláusula contractual, puede verse sin la vivienda al haberse realizado ya en el procedimiento de ejecución hipotecario previamente iniciado por la entidad financiera. En este sentido, la Sentencia reseñada establece que la Directiva Comunitaria debe interpretarse en el sentido de que se opone a una normativa de un Estado Miembro (como la relatada), que , al mismo tiempo que no prevé la posibilidad de alegar el carácter abusivo de una cláusula contractual como motivo de oposición a un procedimiento de ejecución hipotecaria, no permite que el Juez que conozca del procedimiento declarativo (siendo el competente para apreciar el carácter abusivo de la cláusula), adopte medidas cautelares, como por ejemplo la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas resulte necesario para garantizar la plena eficacia de su decisión final.

 

Por otro lado, la Sentencia reseñada establece que es lo que debe entenderse como cláusula abusiva a la luz de la Directiva Comunitaria anteriormente señalada, siendo por tanto cláusulas que pueden causar un desequilibrio importante en detrimento del consumidor. En este sentido, se estipula que debe tenerse en cuenta las normas aplicables en Derecho Nacional cuando no exista acuerdo de las partes, para determinar si el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista en el Derecho nacional vigente. Mediante un análisis comparativo de este tipo, el juez podrá valorar si el contrato deja efectivamente al consumidor en esta situación jurídica menos favorable y, en su caso, en que medida. Para determinar si se causa desequilibrio pese a las exigencias de la buena fe, el Juez nacional debe comprobar si el profesional podría estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, este aceptaría una cláusula de ese tipo, en el marco de una negociación individual. Por otro lado, la propia Directiva Comunitaria, en su artículo 3 apartado3, establece ya un listado indicativo y no exhaustivo de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas.

 

Pero aun más reciente es la Sentencia del Tribunal Supremo, núm. 241/2013, de 9 de mayo de 2013, que fija doctrina sobre la validez y posibilidad de control judicial del carácter abusivo de las conocidas “cláusulas suelo”, siempre que no cumplan determinados requisitos. Así, en la referida Sentencia se establece que estas cláusulas serán válidas siempre que cumplan los requisitos de especial transparencia exigibles en los contratos con los consumidores. A tal efecto, entiende el Tribunal que esta transparencia debe concretarse en la comprensibilidad real de su importancia por parte del consumidor, asegurando que éste entienda la cláusula de forma individualizada y no enmascarada en la totalidad del contrato, sin diluir la realidad de sus efectos mediante el resto de cláusulas del contrato, como por ejemplo las cláusulas techo, o las bonificaciones que se establecen para determinar el tipo de interés variable que se aplicará al contrato. El consumidor, en definitiva debe estar completamente informado de que cuando el tipo de interés aplicado baja a determinados niveles, el préstamo firmado se transforma en un préstamo a tipo de interés fijo, tornándose nuevamente en variable cuando el índice de referencia (generalmente el EURIBOR), ascienda por encima de los límites mínimos acordados. Si es necesario, debe facilitarse al consumidor por parte del prestamista, una simulación de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, informándole de otros productos para que pueda efectuar una comparación teniendo así suficiente información para poder escoger.

 

Si bien el Tribunal acuerda que efectivamente estas cláusulas forman parte del objeto principal del contrato firmado, entiende que la falta de las mismas en los contratos suscritos no afecta a la subsistencia de los mismos. Por ello, acuerda que puede ser declarada su nulidad, procediendo condenar a las entidades financieras demandadas a eliminar de sus contratos dichas cláusulas, debiéndose abstener de utilizarlas en lo sucesivo, entendiendo que la Sentencia no puede producir efectos retroactivos, de tal forma que la nulidad de las cláusulas no afectará a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada, ni a los pagos ya efectuados en la fecha de publicación de esta Sentencia.

 

Ahora únicamente queda esperar a posibles novedades jurisprudenciales o incluso legales en esta materia.

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