BlogBlog volver
  • 13
  • Junio
  • 2018

La condición resolutoria en Cataluña tras la entrada en vigor de la Ley 3/2017 de 15 de febrero

Publicado por Silvia Valverde en Litigation - Derecho Procesal y Arbitraje, Derecho Civil, Bufete de Abogados comentar
Compraventa

La entrada en vigor el pasado 1 de enero de 2018 de la Ley 3/2017 de 15 de febrero - del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña relativo a obligaciones y contratos- ha supuesto un cambio en algunos aspectos sustanciales respecto determinados contratos tan habituales en la práctica como la compraventa, regulación respecto la cual vamos a ir conociendo y profundizando en la medida que afrontemos llevar a la práctica tales novedades.

En ese sentido, uno de los aspectos más relevantes respecto a la regulación de la compraventa al que merece prestar atención, por su novedad, es la regulación de la condición resolutoria como figura constitutiva de la garantía del cumplimiento de la obligación de pago del comprador especialmente en las compraventas inmobiliarias.

Efectivamente, el art. 621-54 CCCat regula esta institución para el supuesto de falta de pago de todo o una parte del precio aplazado de la compraventa, facultando al vendedor a resolver el contrato y recuperar el inmueble siempre y cuando (i) se haya requerido de pago al comprador mediante acta notarial y, (ii) se le otorgue en dicho requerimiento al comprador un plazo de veinte días (20) para efectuar el pago, con advertencia de resolución de otro modo del contrato de compraventa.

 

Además, se establece una regulación específica para el supuesto en que la condición resolutoria se haya formalizado en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. En este caso, la parte impagada de precio aplazado, incluido si procede los intereses pactados, debe ser superior al 15% íntegro del precio más los intereses – caso de pactarse intereses la escritura debe contener obligatoriamente su cuadro de amortización y el tipo debe ser fijo, tipo respecto el cual, además, se establece su límite máximo. Así mismo la cantidad máxima que puede retener el vendedor respecto la suma ya pagada por el comprador será como máximo la mitad de la cantidad total que haya debido percibir -caso que la condición resolutoria se haya pactado penalizada-, no pudiéndose reclamar cantidad alguna por cuotas futuras no vencidas.

 

Para el supuesto de tener que ejercitarse la resolución se regula, como novedad, un procedimiento notarial a ejercitar tras el requerimiento a que hemos hecho mención anteriormente. En ese sentido este procedimiento extrajudicial será más o menos efectivo en función de la actuación del comprador presuntamente incumplidor al momento de recibirlo. Sucintamente tal procedimiento es como sigue:

 

  • En primer lugar, el Notario solicitará al Registro de la Propiedad certificado de dominio y cargas de la finca, la expedición del cual se hará constar por nota marginal.

 

  • Una vez recibido el certificado el Notario notificará al comprador la voluntad del vendedor de resolver el contrato con efectos desde la notificación, así como a los titulares de derechos reales inscritos con posterioridad, y al cónyuge – o pareja -  si estuviésemos en un supuesto de domicilio conyugal, debiendo ser la notificación personal. Ante ello el comprador puede:

 

  1. Oponerse a la resolución en el plazo de quince días (15) si paga la deuda, alega el pago de lo reclamado o, alega cualquier otra causa de oposición prevista contractualmente -imaginemos por ejemplo el juego de una condición suspensiva o la prohibición de endoso o cesión de los instrumentos de pago en que podría instrumentarse el precio aplazado -.

 

  • En estos casos finaliza el procedimiento notarial y debe acudirse, en su caso, a la vía judicial o arbitral.

 

  • Cabe destacar que la propia regulación prevé una garantía para el supuesto de que sea admitida la alegación de pago, cual es que en la escritura de compraventa se contemple que los pagos se hagan mediante transferencia a la cuanto de provisiones del Notario autorizante no pudiendo admitirse dicha causa de oposición lógicamente si no consta que los pagos así previstos se hayan efectuado. Entendemos que el Notario en ese caso resulta obligado de inmediato a la entrega de las cantidades pagadas de forma aplazada a la parte vendedora conforme las va recibiendo – de otro modo la Ley haría mención al hecho de que las mismas quedasen consignadas y tal prevención legal quedaría en gran medida vacía de contenido.

 

  1. Inexistencia de oposición por parte del comprador o que ésta se limite a la liquidación practicada por el vendedor, en ese caso, el acta notarial de resolución constituirá título para la inscripción del dominio del inmueble de nuevo a favor del vendedor, (i) para la cancelación de la inscripción de condición resolutoria y (ii) la de los asientos registrales posteriores, salvo los relativos a un posible litigio sobre la vigencia o ejercicio de la propia condición resolutoria.

 

  • Si ello es así, la readquisición por parte del vendedor conllevará la afección del inmueble, con carácter real, en beneficio del comprador y de los titulares de asientos posteriores, como garantía de la cantidad que, si procede, debe pagarse al comprador, como efecto de la resolución de la condición resolutoria – la cual se concreta en la cantidad total que el vendedor haya percibido hasta la fecha de resolución, según lo determinado en el acta notarial- ¿y cuándo se extingue dicha afección real?

 

  1. Por consentimiento del comprador y, si procede los titulares de los derechos posteriores
  2. Resolución judicial o laudo arbitral que lo ordene
  3. Consignación notarial de la cantidad garantizada o aval bancario por su importe y,
  4. Caducidad por el transcurso de ciento ochenta días (180) desde la fecha de la reinscripción de la titularidad a favor del vendedor, salvo que exista una anotación anterior de demanda de oposición a la resolución o a la liquidación – lo cual nos va a obligar para a ello a la solicitud y adopción de medida cautelar conducente a dicho fin, previa o coetánea al procedimiento declarativo correspondiente-.

 

Examinada hasta aquí la nueva regulación de la condición resolutoria en Cataluña, entendemos que merece una acogida positiva por cuanto pretende el establecimiento de una mayor seguridad en el tráfico y el aseguramiento, para ambas partes, de un mecanismo alternativo a la vía jurisdiccional que permita la resolución de conflictos en caso de incumplimiento, lo cual en última instancia ha de contribuir a incentivar las transacciones y generar confianza en sus operadores jurídicos y, por ende, en el mercado. Esperamos pues ver en su aplicación en la práctica la eficacia de la nueva regulación expuesta.

Déjenos su comentario

Nos encantaría conocer su opinión. Por favor, procure que sus comentarios estén relacionados con esta entrada. Intente también respetar a los demás lectores de este blog. Los comentarios off-topic, promocionales, ofensivos o ilegales serán editados y borrados.

 

Información básica sobre Protección de Datos

Responsable: FAD Legal Boutique SLP (Fortuny Legal & Complia). + info

Finalidad: Dar respuesta a su consulta realizada en nuestra web. + info

Legitimación: Consentimiento del interesado. + info

Destinatarios: No se cederán datos a terceros, excepto por obligación legal. + info

Derechos: Tiene derecho a acceder, rectificar y suprimir los datos, así como otros derechos, como se explica en la información adicional. + info

Información adicional: Puede consultar la información adicional y detallada sobre Protección de Datos en nuestra página web. + info

LSSI: De acuerdo con la ley 34/2002 de Servicios de la Sociedad de la Información, autorizo a que remitan noticias de actualidad y publicidad de su interés, por cualquier medio de comunicación electrónico.

*Campo obligatorio
Enviar comentario

Nuestras redes sociales

Newsletter

¿Desea recibir las últimas novedades de Fortuny Legal? Subscríbase a nuestra Newsletter.

Enviar

Nuestras redes sociales

Lo más leído

  1. 1Objetivo: Incapacitación Judicial (Requisitos y Modus Operandi para la incapacitación de personas)
  2. 2Las cláusulas "Claim Made" en el seguro de responsabilidad civil
  3. 3¿La resolución registral del arrendamiento evita el desahucio?
  4. 4La aportación de pruebas al proceso: ¿corre riesgos el abogado?
  5. 5¿Debo quedarme una vivienda si no me la entregan en plazo?

Lo más comentado

  1. 3Objetivo: Incapacitación Judicial (Requisitos y Modus Operandi para la incapacitación de personas)
  2. 2Desistimiento del contrato de alquiler de vivienda
  3. 2II Jornada Cumplen Catalunya - Corporate Compliance
  4. 1¿Mediar o pleitear?, ésa es la cuestión
  5. 1La aportación de pruebas al proceso: ¿corre riesgos el abogado?

Último vídeo

II Jornada Cumplen Catalunya - Corporate Compliance | Julio 2017

El Compliance por primera vez en el centro del debate institucional y empresarial catalán.

Ver en: youtube

Próximos eventos e-learning

Categorías

Ver más
Información legal
x

Empresa: FAD Legal Boutique, S.L.P.

NIF: B-65851966

Dirección: Francesc Macià 38, 12-5

Teléfono: + 34 937 242 294

e-mail: info@fortunylegal.com

Valid XHTML 1.0 Transitional

 

¿Necesita ayuda?

Nombre*:
E-mail*:
Teléfono*:
¿En qué podemos ayudarle?*:
Enviar *Campo obligatorio.
[...]
Cargando...

Política de cookies

[...]
Cargando...

POLÍTICA DE PRIVACIDAD

Volver

POLÍTICA DE PRIVACIDAD

[...]
Cargando...

Información adicional Responsable

¿Quién es el responsable del tratamiento de sus datos?

  • Identidad: FAD Legal Boutique, S.L.P. con CIF B-65851966
  • Dirección postal: Av. Francesc Macià 38, 12-5 08208 Sabadell
  • Teléfono: 937242294
  • E-mail: info@fortunylegal.com
  • DPO o contacto: info@fortunylegal.com


Finalidad

¿Con qué finalidad tratamos sus datos?

  • Dar respuesta a la consulta realizada a través de nuestra web www.fortunylegal.com, apartado Contacto.
  • Facilitar ayuda desde la pestaña emergente ¿"Necesita ayuda?", dónde contestamos su consulta lo antes posible, a través del teléfono o e-mail indicado.
  • Registrar su correo para recibir la newsletter que periódicamente enviamos a nuestros clientes y colaboradores.


¿Cuánto tiempo conservaremos sus datos?

Sus datos se conservarán mientras sean necesarios para dar respuesta a la solicitud o consulta, y se conservarán el mínimo tiempo legalmente posible (en caso de presupuestos); para preguntas, se destruirán después de seis meses. Para los suscriptores de la newsletter, a los tres meses de causar baja, se borrarán parcialmente los datos del correo (disociación), para controles estadísticos.


Legitimación

¿Cuál es la legitimación para el tratamiento de sus datos?

La base legal para el tratamiento de sus datos es su consentimiento, dado el momento de escribir voluntariamente sus datos en el formulario y aceptarlo en la casilla correspondiente.


Destinatarios

¿A qué destinatarios se comunicarán sus datos?

Los datos de los formularios sobre consultas no se entregarán a nadie, se tratan de forma interna en Fortuny Legal. El servicio de newletter se gestiona internamente, no interviene tercera empresa alguna. Tampoco se realiza ninguna transferencia de datos con terceros países.


Derechos

¿Cuáles son sus derechos cuando nos facilita sus datos?

Cualquier persona tiene derecho a conocer si Fortuny Legal trata sus datos. Los interesados tienen derecho a acceder a sus datos de carácter personal, así como solicitar la rectificación de datos inexactos o, en su caso, solicitar la suspensión cuando, entre otros motivos, los datos ya no sean necesarios para la finalidad para la que fueron entregados. El ejercicio de oposición se iguala al de suspensión. Los ejercicios de portabilidad y automatización de decisiones no aplican a la tipología de datos y tratamiento de los mismos. El ejercicio de los derechos anteriormente indicado se puede hacer por dos canales:

  • Por correo postal, adjuntando copia del DNI o pasaporte, ante FAD Legal Boutique, S.L.P. con domicilio en Av. Francesc Macià 38, 12-5 08208 Sabadell.
  • Por correo electrónico, a la dirección info@fortunylegal.com, aportando la misma documentación que por correo postal.

Se le informa, asimismo, de su derecho a presentar una reclamación ante la Agencia Española de Protección de Datos.


Veracidad de los datos.

Los usuarios son responsables de la veracidad de sus datos, comprometiéndose a no introducir datos falsos y a proceder a la modificación de los mismos si es necesario.


Seguridad.

El prestador del servicio asegura la absoluta confidencialidad y privacidad de los datos personales recogidos y, por ello, se han adoptado medidas técnicas y organizativas de seguridad para evitar la alteración, pérdida, tratamiento o acceso no autorizado y garantizar así su integridad y seguridad. El Prestador del Servicio no será responsable, en ningún caso, de las incidencias que puedan surgir en torno a los datos personales cuando se deriven, bien por parte de un ataque o acceso no autorizado a los sistemas que sea imposible de detectar por las medidas de seguridad implantadas, bien cuando se deba a una falta de diligencia de los Usuarios en cuanto a la guardia y custodia de sus claves de acceso o de sus propios datos personales.

CONDICIONES GENERALES DE ACCESO Y USO

[...]
Cargando...

1. Información general


  • NIF: B-65851966
  • Dirección: Av. Francesc Macià 38, 12-5
  • Población: Sabadell (08208)
  • Teléfono: + 34 937 242 294
  • E-mail: info@fortunylegal.com
  • Datos registrales:inscrita en el Registro Mercantil de Barcelona al tomo 43376, folio 214, hoja 427101

  • 2. Propiedad intelectual e industrial


    El diseño del portal y sus códigos fuente, así como los logotipos, marcas y otros signos distintivos que aparecen en el mismo pertenecen a Fortuny Legal / Complia y están protegidos por los correspondientes derechos de propiedad intelectual e industrial.


    3. Finalidad de la web


    La finalidad de la web es dar difusión de las actividades que lleva a cabo Fortuny Legal / Complia.


    FORTUNY LEGAL es un despacho de abogados ubicado en Barcelona (Cataluña, España) y con sedes en las ciudades de Barcelona, Madrid y Sabadell. Creado en 1997 por el letrado Miquel Fortuny Cendra, pretende dar respuesta a las demandas de un cliente con la necesidad de una atención personalizada y una respuesta rápida y efectiva a sus problemas.


    Complia es una auténtica boutique de Compliance, con vocación de servicio para satisfacer las necesidades de sus clientes, con el máximo rigor y profesionalidad. Complia vela por el cumplimiento normativo y seguridad jurídica de sus clientes, cuyo éxito es su mayor recompensa.


    4. Responsabilidad de los contenidos


    Fortuny Legal / Complia se reserva el derecho de realizar cambios en el sitio web sin previo aviso, a fin de mantener actualizada su información, añadiendo, modificando, corrigiendo o eliminando los contenidos publicados o el diseño del portal.


    Fortuny Legal / Complia pone a disposición del usuario su web, asumiendo única y exclusivamente la responsabilidad derivada de la diligencia que le pueda ser exigible por ley. Fortuny Legal / Complia no asumirá ninguna responsabilidad, ya sea directa o indirecta, derivada del mal uso o del uso fraudulento o ilícito que haga el usuario de la web o de sus contenidos.


    Fortuny Legal / Complia emplea todos los esfuerzos y medios razonables para que la web esté disponible, aunque no garantiza la inexistencia de interrupciones o errores en el acceso a la misma, ni asume ninguna responsabilidad por problemas técnicos o fallos que se produzcan durante la conexión a Internet. Fortuny Legal / Complia no puede garantizar que las transmisiones de información a través de Internet sean totalmente seguras, ya que intervienen varios factores fuera de su control.